تفاوت های مهمی در رویکرد سرمایه گذاران و مالکان به بازسازی خانه وجود دارد.
به روز رسانی یک دارایی سرمایه گذاری یک استراتژی مناسب است – اگر به روش درست انجام شود. متخصصان موفق تعمیر و تلنگر سرمایه‌گذارانی هستند که روی یک هدف متمرکز هستند: «کم بخر، بالا بفروش». وقتی خانه‌های فرسوده را با قیمت‌های مقرون به صرفه خریداری می‌کنند، می‌دانند که اندکی سرمایه به سودآوری سرمایه‌گذاری در املاک کمک زیادی می‌کند، بنابراین با انجام بیشتر تعمیرات خود هزینه‌ها را کاهش می‌دهند.
این نوع سرمایه گذار همچنین با دقت پروژه های بازسازی را انتخاب می کند که بیشترین ارزش را با کمترین میزان تلاش و هزینه داشته باشد. اولین گام این فرآیند ارزیابی سایر خانه های همسایه است تا از بهسازی بیش از حد ملک جلوگیری شود. به عنوان مثال، اگر هیچ یک از خانه‌های دیگر دارای قالب‌بندی تاج و میزهای سطح بالا نیستند، بعید است که افزودن این امکانات به پروژه تعمیر و چرخش آن منجر به قیمت فروش قابل توجهی بالاتر شود.
از سوی دیگر، مالکان معمولاً هنگام تزئین خانه های خود رویکرد استراتژیک کمتری را در پیش می گیرند. در نتیجه، آنها می‌توانند به میزان قابل‌توجهی بیشتر از آن چیزی که در هنگام فروش از آن پس می‌گیرند، برای پروژه صرف کنند. در حالی که مطمئناً انجام چند پیشرفت یک حرکت هوشمندانه است، اما زیاده‌روی در انتظار بازگشت در فروش مجدد عاقلانه نیست.
چگونه می‌دانید که کدام ارتقاء ارزش زحمت و هزینه را دارد و کدام ارزش ندارد؟ برای استفاده حداکثری از بودجه بازسازی خود، درک بازگشت سرمایه معمولی از چهار نوع پروژه نوسازی مفید است: اصول اولیه، جذابیت محدود، بهترین هزینه برای سرمایه گذاری، و پروژه های پرشور.
1. مبانی
اصول اولیه چیزهایی هستند که هر خریدار هنگام خرید خانه انتظار دارد. این شامل سقفی که نشتی ندارد، ناودان‌ها و ناودان‌ها، زیرزمین خشک، کوره قابل اعتماد، کف‌های جامد، دیوارهایی که به خوبی تعمیر می‌شوند، دیوارهای حائل که کار می‌کنند، و سیستم‌های لوله‌کشی و تهویه مطبوع کارآمد می‌شود. خریداران بالقوه هر خانه – حتی کسانی که برای اولین بار خرید می کنند – چک لیستی دارند که شامل همه این امکانات است. در املاک مجلل، اصول اولیه ممکن است شامل تعداد معینی اتاق خواب، حمام، و گاراژ چند ماشین و هر ویژگی دیگر مشترک در محله باشد.
این بدان معنا نیست که شما باید همه آن را ارتقا دهید. می‌توانید روی تعمیر و نگهداری منظم و بهبودهای کوچکتر و ارزان‌تر تمرکز کنید که همه چیز را در وضعیت خوبی نگه می‌دارد. افزودن اصول اولیه به خانه‌ای که فاقد آنهاست، ارزش افزوده ای ندارد. این فقط ملک را به استانداردهای بقیه خانه های همسایه می رساند و تضمین می کند که می توانید قیمت قابل مقایسه ای را بخواهید.
از سوی دیگر، در حالی که می‌خواهید خانه‌تان از رقبا متمایز باشد، نباید ارتقاء دهید که بسیار فراتر از استاندارد محله باشد. نه تنها در نهایت ضرر خواهید کرد، بلکه ممکن است خریداران بالقوه را نیز بترسانید. به طور خلاصه، قبل از اینکه چندین تن پول در یک پروژه بازسازی پیچیده سرمایه گذاری کنید، در نظر بگیرید که املاک رقیب در محله شما چه چیزی را ارائه می دهند. دریابید که خانه‌های با قیمت مشابه در محله شما چگونه اندازه‌گیری می‌شوند و بر اساس بازار خاص شما بهبود می‌یابند.
2. محدود کردن تجدید نظر
پروژه‌های محدودکننده به محض ورود خریداران احتمالی، ملک را خوب جلوه می‌دهند. در حالی که این پروژه ها ممکن است مقدار قابل توجهی ارزش پولی اضافه نکنند، به فروش سریع خانه شما کمک می کنند – و شما می توانید کارهای زیادی را خودتان انجام دهید تا در هزینه و زمان صرفه جویی کنید.
هرگز قدرت اولین برداشت مثبت را دست کم نگیرید – از چمن کاری آراسته، محوطه سازی کم هزینه، رنگ تازه در داخل و خارج (حداقل درب ورودی)، فرش های تمیز، و وسایل جدید بیرونی (مثلاً شماره آدرس). نورپردازی یکی دیگر از ویژگی های مهم (بیرونی و داخلی) است، اما اگر بیش از حد آن را انجام دهید، می تواند بانک را خراب کند – یا مدار شما را تحت تأثیر قرار دهد. در حالی که می خواهید خانه روشن و جذاب به نظر برسد، نصب نورپردازی ساده را برای ارتقای مدرن در نظر بگیرید.
اما در مورد وانیل ساده اشتباه کنید. اکنون زمان آن نیست که انتخاب های طراحی جسورانه را در دکوراسیون بگنجانید. طرح های ظریف و خوش سلیقه ای را انتخاب کنید که برای مخاطبان وسیع تری جذاب باشد. اگر برای انجام این پروژه ها به کمک نیاز دارید، می توانید با یک متخصص دکوراسیون داخلی مشورت کنید. فقط مطمئن شوید که به سمت انتخاب های ارزان قیمت متمایل هستید.
3. بهترین بنگ برای باک
پروژه‌هایی که بیشترین ارزش را در فروش مجدد می‌افزایند، مورد علاقه متخصصان تعمیر و تلنگر هستند – و همچنین باید در فهرست مالکان خانه قرار بگیرند. در حالی که این ارتقاء تمام هزینه های خود را جبران نمی کند، برخی نزدیک می شوند.
انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، در یک مطالعه مشترک با انجمن ملی صنعت بازسازی، دریافت که کفپوش‌های چوبی (نو یا بازسازی‌شده)، ارتقای عایق‌ها، تبدیل زیرزمین‌ها و بازسازی کمدها بالاترین بازده سرمایه‌گذاری را داشته و اغلب جبران می‌کنند. 80٪ یا بیشتر از هزینه آنها در فروش مجدد. برخی از کارهای بیرونی – از جمله سقف، درهای گاراژ، و دیوارهای جدید – نیز در فروش مجدد هزینه زیادی را به همراه داشت.
1
انجمن ملی گروه تحقیقاتی ملکی. «گزارش تأثیر بازسازی 2022»، صفحات 8 و 43.
4. پروژه های شور
پروژه‌های پرشور سرمایه‌گذاری‌هایی هستند که صاحبان خانه‌ها در فعالیت‌هایی که دوست دارند بدون توجه به هزینه انجام می‌دهند، از جمله هر چیزی از استخر و زمین تنیس گرفته تا جکوزی، زیرزمین شراب، اتاق‌های بازی و حتی حوض‌ها. هر چقدر هم که این امکانات عالی باشند، نصب آنها برای صاحب خانه بسیار گران است – و اکثر خریداران احتمالی (بدون علاقه شما) بعید به نظر می‌رسند که برای خانه شما برای دریافت زمین تنیس هزینه بیشتری بپردازند.
به عنوان مثال، استخر شنا به ندرت به ارزش خانه می افزاید.
2
نه تنها نصب استخر در زمین هزینه کمی دارد، بلکه بسیاری از خریداران خانه نیز استخر را به عنوان یک مزاحم تعمیر و نگهداری بالا و یک خطر ایمنی در تمام طول سال می دانند – و در بیشتر موارد فقط چند ماه در سال قابل استفاده است. آب و هوا
مطمئناً اضافه کردن این ویژگی‌ها به خانه‌تان ضرری ندارد، اما انتظار نداشته باشید که خریداران بالقوه مایل به پرداخت حق بیمه برای دریافت آنها در زمانی که شما آماده فروش هستید، باشند. و اگر بازسازی به معنای جایگزینی یک ویژگی معمولی است، مراقب باشید. اگر هر خانه دیگری در محله شما دارای یک گاراژ دو ماشین است، احتمالاً باید دو بار در مورد تبدیل خانه خود به یک اتاق بازی فکر کنید. آیا واقعاً می خواهید تنها خانه ای در منطقه باشید که مکان محافظت شده ای برای پارک ندارید؟
سایر تبدیل هایی که ممکن است سرمایه خود را در فروش مجدد جبران نکنند عبارتند از:
تبدیل اتاق خواب به استودیو
برداشتن دیوارها برای بزرگ‌تر کردن فضا (مگر در مواردی که هدفی عملی مانند ایجاد جریان بین اتاق غذاخوری و آشپزخانه وجود دارد، در مورد برداشتن دیوار دو بار فکر کنید.)
حذف اتاق خواب برای گسترش یک اتاق
بازسازی زیرزمین (مگر اینکه تبدیل کامل به یک منطقه نشیمن واقعی باشد، به بهبودهای کوچکتر مانند ظرفیت ذخیره سازی ارتقا یافته پایبند باشید.)
کدام بازسازی ها ارزش بیشتری به خانه من می دهند؟
برخی از بازسازی‌های خانه هزینه قابل توجهی را به همراه دارند و اغلب 80 درصد یا بیشتر از هزینه‌های خود را در فروش مجدد جبران می‌کنند، از جمله کفپوش‌های چوبی و تبدیل زیرزمین، و همچنین سقف‌ها، دیوارپوش‌ها، درها، پنجره‌ها و ارتقای انرژی.
چگونه می توانم جذابیت محدود خانه خود را بهبود بخشم؟
ویژگی هایی که جذابیت محدود را برای هر خریدار احتمالی که به خانه شما نزدیک می شود بهبود می بخشد عبارتند از: چمن کاری آراسته، محوطه سازی کم هزینه، رنگ تازه (حداقل درب ورودی) و شماره آدرس جدید.
چرا استخرها هیچ ارزشی به خانه من نمی دهند؟
استخرهای شنا به ندرت هزینه خود را در فروش مجدد جبران می کنند. آنها نه تنها هزینه زیادی برای نصب دارند، بلکه از نظر بسیاری از خریداران احتمالی خانه به عنوان یک کابوس با تعمیر و نگهداری بالا و یک خطر ایمنی در نظر گرفته می شوند.
خط پایین
هر پروژه ای که در نظر دارید، به یاد داشته باشید که محل سکونت اصلی شما فقط یک خانه نیست. این خانه شماست اگر قصد دارید سال‌ها در آنجا زندگی کنید، بدون توجه به تأثیر آنها در فروش مجدد، امکاناتی را که می‌خواهید داشته باشید اضافه کنید. زمانی که زمان فروش فرا رسید، اصول اولیه را انجام دهید تا ملک را به سطح همسایه خود برسانید و کمی جذابیت را به آن اضافه کنید – اما به خود زحمت چندین پروژه بزرگ را صرفاً برای افزایش قیمت خرید نکنید.
ارتقاهای سفارشی پیچیده ممکن است بیشتر برای شما جذاب باشد تا خریداران بالقوه. بهتر است نوسازی های کوچک و بدون دکور انجام دهید که عملکرد خانه شما را بهبود می بخشد. و به یاد داشته باشید، حتی با بازسازی‌های املاک و مستغلات که به ارزش افزوده معروف هستند، این احتمال وجود دارد که پول بیشتری نسبت به فروش مجدد خرج کنید.